ABFF 15 — Allmänna bestämmelser för fastighetsförvaltning

Standardavtal för upphandling av FM-tjänster och fastighetsdrift.

Översikt

ABFF 15 ("Allmänna bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning och service") är ett standardavtal för återkommande tjänster inom fastighetsförvaltning — drift, skötsel, underhåll och verksamhetsanknutna tjänster. Det tas fram inom Aff-konceptet (Aff-Forum) och ges ut av Svensk Byggtjänst. Till skillnad från entreprenadstandarderna AB 04 och ABT 06, som reglerar tidsbegränsade byggprojekt, är ABFF 15 utformat för löpande avtalsrelationer utan ett givet slutdatum för själva prestationen.

Syftet är att skapa en rimlig balans mellan beställarens och leverantörens intressen och att göra anbud jämförbara vid upphandling av FM-tjänster (facility management). ABFF fungerar som en motsvarighet till ABK 09 för konsultuppdrag och AB 04/ABT 06 för entreprenader, men anpassad för förvaltningsskedet snarare än produktionsskedet.

ABFF 15 hör hemma i förvaltningsfasen av fastighetens livscykel — efter att byggnaden är uppförd eller överlämnad — och används av fastighetsägare, bostadsrättsföreningar och offentliga förvaltare vid upphandling av drift- och servicetjänster från entreprenörer eller FM-leverantörer. Det kompletteras vanligen med ett kontraktsformulär (Aff-kontraktsformulär) och Aff-definitioner som specificerar innehållet i avtalet.

Regelverket ersatte tidigare ABFF 12 och innehöll vid revideringen förtydliganden för att underlätta tillämpningen. ABFF 15 (2015) är fortfarande den gällande versionen 2026; ett revideringsarbete pågår med sikte på färdigställande omkring 2027, men ingen ny version har ännu getts ut. Det är ett privaträttsligt standardavtal, inte lagstiftning, och gäller endast när parterna avtalat om att det ska tillämpas.

Nyckelkrav

Avtalet är uppdelat i nio kapitel: 1 Omfattning, 2 Utförande, 3 Organisation, 4 Tider, 5 Ansvar, 6 Ersättning, 7 Avslutande statuskontroll, 8 Avbeställning och hävning samt 9 Tvist.
Kapitel 1 (Omfattning) kräver att parterna specificerar avtalets omfattning, villkor och gränsdragningar i ett separat kontraktsformulär — ABFF 15 i sig är en generell ramtext som fylls ut med projektspecifika uppgifter.
Kapitel 3 (Organisation) reglerar grundläggande rutiner för möten och samverkan mellan beställare och leverantör under avtalstiden.
Kapitel 5 (Ansvar) reglerar leverantörens ansvar för fel och brister i utförda tjänster; ansvarstidens längd och omfattning preciseras i kontraktsformuläret, inte i själva de allmänna bestämmelserna.
Kapitel 6 (Ersättning) innehåller bestämmelser om betalning, kontraktssumma och prisjustering under avtalsperioden.
Kapitel 8 (Avbeställning och hävning) möjliggör partiell avbeställning eller uppsägning av delar av avtalet utan att hela kontraktet behöver hävas.
Avtalet används tillsammans med Aff-definitioner och ett kontraktsformulär som tillsammans utgör Aff-konceptet för fastighetsförvaltning.
ABFF 15 tillämpas endast när parterna uttryckligen avtalat om det — det är inte tvingande lagstiftning utan ett branschgemensamt standardavtal.

Gäller för

Gäller vid upphandling och avtal om återkommande FM-tjänster (drift, skötsel, underhåll, service) i fastighetsförvaltning — främst för fastighetsägare, bostadsrättsföreningar, offentliga förvaltare och FM-/serviceentreprenörer, inte för tidsbegränsade byggentreprenader.

Detaljer

Myndighet

Standard

Ämnesområden

allmänt

Källa

https://byggtjanst.se/ ↗

Fler källor

Relaterade regler

AB 04Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader ABT 06Allmänna bestämmelser för totalentreprenader ABK 09Allmänna bestämmelser för konsultuppdrag BoFLBostadsförvaltningslagen JB 12 kapHyreslagen (Jordabalken 12 kap)

✓ Faktagranskad mot källa 2026-07-11.

Obs: Den här sidan ger en sammanfattning. Vid projektering ska du alltid läsa gällande version av regelverket direkt från myndighetens hemsida. Reglerna uppdateras regelbundet.

Resultatet är en preliminär beräkning baserad på angivna värden och generella formler. Kontrollera alltid mot projektets handlingar, produktdatablad, gällande regler och behörig fackperson.